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提前还房贷需要注意四大问题
【济南刑事辩护律师-济南经济纠纷律师-济南婚姻律师】知名律师-宣律师 发布时间：2023-04-30
■ 法眼财经
□ 王玉臣
年前年后提前还房贷热一直在持续着，明明很多人受疫情影响收入大跌，为什么还要提前还贷呢？提前还房贷多好，银行早回款！可是为什么银行不欢迎呢，甚至有些银行提前还房贷还要排队排好几个月？
首先，大部分城市的房价普遍下降，眼下房屋的升值空间已经跑不赢房贷利息了。今年虽然还有极少部分城市的房价在上涨，但很多城市的房价不仅没上涨，还有下降，大家对楼市的信心也是普遍下降。
其次，近期新的房贷利率不断下调。而之前的房贷利率有不少是很高的，比如百分之五点多，甚至还有百分之六点多的。还款周期越长，利息就会越高，和新的房贷利率政策相比，差额也会越大。
再次，受疫情影响，很多人的收入受到了影响，每月还房贷对于很多购房人而言其实是一笔不小的开销，给生活带来不小的压力，而且这种压力是持续性的。所以，有一部分购房人可能就会索性选择筹钱一次性把贷款还了省事。
还有一部分人原本是投资买房，当楼市不景气的时候，需要及时撤场止损，将贷款还了房子卖掉。再加上现在很多投资领域并不景气，比如很多理财收益并不高，还不如直接抽回投资偿还房贷更划算。
银行收入的一个主要济南经济纠纷律师提供资讯来源就是对外放贷获取息差。在中国，房贷是银行比较优质的贷款类别，周期越长，收取的利息就越高。此外，之前的很多房贷利率比现在的房贷利率是要高不少的，两者对比，差额随着时间的延续会越来越大。当提前还款出现时，对于一些贷款客户，银行收回的利息可能会减低不少，银行的收入就会有所减少，这是一些银行不愿意看到的。所以有的银行就会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。
那么，银行有权不让贷款人提前还款吗，是否可以向提前还房贷的贷款人收取违约金、补偿金？
民法典第五百三十条规定：【债务人提前履行债务】债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。所以，如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的。而提前还房贷是否可以收取违约金或补偿金首先注意需要看双方的协议约定，一般以协议约定为准。如果既没有法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。
有一点需要注意，一些银行的按揭贷款合同文本中，可能会约定提前放贷需要支付违约金，这一点对购房人是不利的。这些约定的条款实际上就是格式条款，有些人会认为这些格式条款是霸王条款，是无效的。但是遗憾的是，在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。
如果我想提前还房贷，需要注意什么？
首先，对于不少购房人而言，提前还房贷确实比较划算。如果资金宽裕，又没有比较好的比较安全的投资渠道，可以选择提前还房贷。但是，提前还房贷要根据自己的具体情况而定，量力而行，不要跟风。
其次，贷款人一旦想提前还房贷，务必第一时间看一下按揭贷款合同有没有提前还贷这方面约定。务必详细看下按揭贷款合同，要对相关条款充分了解，做到心里有数。
接下来，一定要和贷款银行充分沟通，了解清楚，而且一定要核算清楚。如果可以提前还房贷，银行有没有限定条件，具体流程是什么，大概多久可以办理等等。
最后，如果遇到因为银行原因导致需要等待数月，一定注意做好相关取证。千万不要打个电话发个信息就完事了。一般来说，如果没有专门的APP，最好通过书面方式提交申请，提交申请时注意让接受人签个回执。如果不签回执，还可以通过中国邮政EMS邮寄的方式，在邮单上写上邮寄的文件材料名称，保存好邮单同时还要保存好银行的签收记录。
（作者系北京金诉律师事务所主任）
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